| 不動産用語、たくさんございますが極めて頻繁に使用されます単語を抜粋してみました。 |
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不動産売買に関する単語 |
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違約金（いやくきん） |
売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に損害賠償を請求できる。 実際の損害額にかかわらず、その賠償額をあらかじめ契約の際に決めておくことを「損害賠償の予定」といい、予定した賠償額を「違約金」という（違約金を損害賠償とは別の経済的制裁とする考え方もある）。 売主が不動産会社などの宅建業者で買主が個人の場合は、賠償額を含む違約金の総額が代金の2割を超えてはならないと法律で決められている。 |
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売主（うりぬし） |
取引態様の1つで、買主にとって売買契約を結ぶ相手のこと。 新築マンションや建売住宅の場合は、不動産会社（宅建業者）が売主。 中古住宅の場合は、個人が売主のケースが多い（不動産会社の場合もある）。通常は、不動産の売主と所有者は同じだが、時には所有者の代理人が売主になっていることもある。 登記簿上の所有者と売主が一致していない場合は、売買契約の際、売主が所有者からの委任状を持っているかを確認することが重要。 |
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買い換え特例
（かいかえとくれい） |
不動産を売って、一定の期間内に代わりの不動産を買うこと、つまり買い換えを行った場合、売却した不動産に対する譲渡税を繰り延べるという制度。 マイホームの買い換え特例、事業用財産の買い換え特例などいくつかの種類がある。 「課税の繰り延べ」というのは、あくまでも買い換えた時点では「譲渡がなかったものとみなす」ということ。課税時期を先に伸ばすだけで、次に売却するときにはあらためて課税されることに注意。 |
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基準地価
（きじゅんちか） |
公示地価と並ぶ公的な地価指標のひとつ。 都道府県知事が、国土法による土地取引の規制をスムーズに進めるために調査して公表するもの。 毎年7月1日時点に各都道府県ごとに地価調査を行い、9月中旬に国土交通省がまとめて発表する。 公示地価と同様に、住宅地、商業地、工業地などの用途地域ごとに、各地区の基準地（市街化区域では1平方キロメートルに1地点）が選ばれ、1平米当たり単価で表示される。 |
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建築坪単価
（けんちくつぼたんか） |
一戸建ての本体工事費を延床面積の坪数で割った数字で、ハウスメーカーの商品パンフレットの価格表示や、工務店との打ち合わせの際などに目安として用いられる。 しかし、家の面積に関わらず、一般にバス・キッチン・トイレなどの設備機器の数は同じなので、ここにかかる費用は変わらない。 このため延床面積が大きい家ほど坪単価は小さくなる傾向がある。坪単価に坪数を掛けても全体の工事費が割り出せるわけではないので要注意。 |
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仲介手数料
（ちゅうかいてすうりょう） |
不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。 媒介報酬ともいう。宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はない。 仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められている。 売買（取引金額が400万円超）の場合は「取引金額×3％＋6万円」以内。 課税業者の場合、これに消費税がかかる。 |
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媒介契約
（ばいかいけいやく） |
仲介会社に手持ち物件の売却や希望物件の購入を依頼するなど、媒介を依頼した場合に結ぶ契約のこと。業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額などを明記した書面を交付する義務がある。 売却の場合は依頼した時点、購入の場合は物件が決まった時点で契約するのが普通。媒介契約の種別は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つ。 標準媒介契約約款がある。 |
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引き渡し
（ひきわたし）
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売買の場合、契約の時に支払った手付金を除いた残金の支払いと引き換えに、不動産が売主から買主の手に移ること。 法的には「占有」できる状態になることを引き渡しという。仲介会社を通して買った場合は、この時に仲介手数料も清算する。 賃貸の場合も前家賃や仲介手数料などを清算して引き渡しを受ける。 不動産では、通常の商品のようにモノ自体をやり取りすることができないので、鍵を渡すことをもって引き渡しになる。 |
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申し込み証拠金
または、申込金
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新築マンションや建売住宅の申し込み受付の際に支払うお金のこと。 購入の意思があることを示して、売買交渉の優先権を得るという意味がある。 一般に5万円から10万円程度で、正式な契約まで至らない場合には返還してもらえるのが普通。ただし、法的な根拠があいまいなため、契約しないと没収されるおそれもある。 支払う場合は、領収書等のただし書きに「申込証拠金として受領、契約が成立しない場合は返還する」と明記してもらうこと。 |
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内金
（うちきん）
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購入代金を何度かに分けて支払う時に、代金の一部を前払いするものを一般に「内金」または「内入れ金」という。 たとえば、取引する不動産に付いている抵当権を売主に抹消してもらうためなど、売主に契約履行の準備を促すために買主が協力するという意味で支払う場合が多い。 引き渡しまでに支払う中間金などもこれに当たる。手付金とは必ずしも一致しない。金額的に代金の4分の1から2分の1程度と大きくなるケースがある。 |
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解約手付
（かいやくてつけ）
または、手付け解約 |
手付金の性格の1つ。 売買契約の相手方が契約の履行に着手する前までは、手付金を支払った買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の2倍の金額を買主に返すことで自由に契約を解除できるというもの。 前者を「手付流し」、後者を「手付倍返し」ともいう。履行の着手というのは、買主の場合は代金の一部を内金として支払った時点、売主の場合は引き渡しの日程を決めて残金決済と登記手続ききの準備をした段階などがそれに当たる。 |
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クーリングオフ |
訪問販売による強引なセールスなどから消費者を保護するために設けられた制度で、一定の条件の下で売買契約を無条件に解除できるというもの。 その条件は、売主が不動産会社などの宅建業者で、かつ契約が行われた場所が「宅建業者の事務所等」以外であること。また、契約解除をするには、売主からクーリングオフ制度について説明した書面を貰ってから、8日以内に内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要がある。 |
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現況有姿
げんきょうゆうし）または
現況優先
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現在あるがままの状態ということ。 不動産分野では、中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォームなどをせずに、そのままの状態で売買することを「現況有姿取引」、山林や原野などを造成工事をしないで販売することを「現況有姿分譲」という。後者は市街化調整区域の土地や別荘地分譲などでよくあるケース。 |
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販売坪単価
（はんばいつぼたんか） |
土地やマンションの相場を比較する時に、販売価格を土地面積または専有面積で割ったものを、3.3平米＝1坪当たりで表した数値が販売坪単価。 土地100平米で1000万円なら、平米単価は10万円、販売坪単価は約33万円になる。 建売住宅や中古一戸建ての場合は、あまり単価で比較することはせず、土地と建物に分けて考える。販売坪単価で比較する場合は、立地や物件種別、築年、設備グレードなどが似ている物件同士で見ることが重要。 |
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付帯工事費
（ふたいこうじひ）
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建物以外にかかる工事費を付帯工事費、別途工事費などと呼ぶ。たとえば、古い家や工作物の解体工事や地盤補強などの費用と、門扉や車庫、塀、造園などの外構工事など。 さらに、本体工事費に含まれなかった部分の給排水工事や空調工事、照明器具取付工事なども付帯工事として計上される。これらの費用は見積もりに計上されなかったり、建築工事と別の専門業者に頼むケースもあり、予算オーバーの原因になりがちなので注意。 |
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前金保全措置
（まえきんほぜんそち） |
申込証拠金、手付金、中間金など、物件の引き渡し・残金決裁までに支払うものを総称して「前金」という。 売主が不動産会社などの宅建業者の場合で、未完成物件の取引では前金が代金の5％または1000万円を超えたとき、完成物件では同10％または1000万円超のときに、金融機関などの前金保証をつけて保証書を交付しなければならない。 これを前金保全措置という。ほかに国土交通省の指定保証機関による手付金等保管制度もある。 |
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土地・建物に関する用語 |
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建築条件付土地
（けんちくじょうけんつきとち） |
土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしているもの。 本来、土地の売買に建築条件を付けることは独禁法違反になるが、次の場合のみ許される。 （1）土地売買契約後3か月以内に建築請負契約が成立することを停止条件とすること（2）請負会社は土地の売主、その子会社、代理人に限ること（3）建築条件が成立しない場合は預かり金などを返還し、契約を白紙撤回すること。 |
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私道負担
（しどうふたん）
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土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいう。 通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表される。 単独所有の場合は「私道負担20平米」などと広さが出ており、周辺の所有者と共有の場合は「私道100平米、持ち分5分の1」という具合に私道全体の面積と持ち分比率が出ている。 また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもある。 |
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古家付土地
（ふるやつきとち）
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中古一戸建ての建物は、現在の日本の不動産市場では、築年が10年を超えると経済的価値が急速に下がり、ほとんど土地だけの価値になってしまう。 そのため、物理的には建物が十分住める状態でも、物件広告では「中古一戸建て」とは表示されず「古家付土地」あるいは「売地（古家あり）」となる。 理的に住めない場合は「売地（廃屋あり）」。 どちらにせよ、すぐに建築したい場合には土地代の他に建物の解体費もかかる点に注意。 |
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リ・ユース住宅 |
住宅金融公庫が「中古住宅」を言い換えた新しい呼び名。 平成14年度から「中古住宅購入融資」も「リ・ユース住宅購入融資」に名称を変更している。 従前の「優良中古」も「リ・ユースプラス」に呼び変えた。基本的には名称が変わっただけで中身はほとんど変わっていない。 もともと「リユース」とは再利用という意味で、「リサイクル」と並んで省エネルギーのポイントのひとつ。 住宅に使用しているのは公庫だけで一般的ではない。 |
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在来工法
（ざいらいこうほう）
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柱・梁・筋交い（柱と柱の間に斜めに入れる材）など、木の「軸」を組み立てて建物を支える日本の伝統的な工法。 間取りに融通がきき、大きな開口部をつくれるのが特徴。 ふすまや障子で仕切り、縁側に掃き出し窓を並べた和風住宅を思い浮かべるとわかりやすい。 元来は木材にミゾを刻んでかみ合わせる職人技的な工法だが、最近は、あらかじめ工場で材木をカットしたり、材の接合部に金物を用いるなど、合理化や耐久性強化が進んでいる。 |
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2×4工法
（つーばいふぉーこうほう） |
角材の枠に構造用合板を張ったパネルを組み立てて建物をつくる工法。 一番たくさん使用される角材の断面の寸法が2インチ×4インチであることから「2×4工法」と呼ぶ。「枠組壁工法」ともいう。 2インチ×6インチの角材を多用した場合、特に「2×6（ツーバイシックス）工法」と呼ぶこともある。壁（面）で支えるため、耐震性・気密性に優れるとされているが、そのぶん、窓の位置や大きさなどが制限される側面がある。 |
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プレハブ工法 |
工場で部材を生産し、ある程度まで組み立ててから現場に運んで組み上げる工法。 2×4工法に似た木質パネルを用いる工法（木質系プレハブ）や、軽量鉄骨で骨組みを作ってコンクリートパネルを張り付ける工法（鉄骨系プレハブ）など、材料も構造も住宅メーカーによってさまざま。 建物を箱形のユニットに分け、配線や内装仕上げまでほぼ工場で済ませ、現場ではユニットを据え付けるだけという工法（ユニット系プレハブ）もある。 |
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水道負担金
（すいどうふたんきん）
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分譲地や建売住宅・別荘などで、公共の上水道本管から対象になる区画の前面道路まで水道管を引くためにかかる費用のこと。 「水道加入金」「給水分担金」ともいう。分譲地内の水道関係の整備費用を土地所有者で分担し合うという趣旨もある。 すでに水道管が引き込んである場合でも、土地を購入した時点で一定の金額が割り当てられることが多い。 地域によって十数万円から70〜80万円程度。都市部よりリゾート地のほうが高めになる。 |
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法律・建築基準 |
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位置指定道路
（いちしていどうろ）
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建築基準法上の「道路」のひとつ。 新しく開発された分譲地などの幅4m以上の私道で、特定行政庁が道路位置の指定をしたもの。 ミニ開発で、袋小路状の私道の周りを建売住宅が取り囲んでいるようなケースによくある道路。 道路位置の指定を受けるには、公道との交差部に有効な隅切りがあること、側溝を設けること、一定以上のこう配がないことなど、特定の技術的な基準に適合することが条件。 位置指定を受けるまで建築確認は取れない。 |
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セットバック |
二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。 セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。 また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。 セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバック○平米」といった形で表示する必要がある。 すでに後退している場合は「セットバック済み」となる。 |
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二項道路
（にこうどうろ）
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「二項道路」とは、「建築基準法第４２条第二項」に規定される道路のことから、「二項道路」と呼びます。 また「みなし道路」という言い方もします。 現在の建築基準法では、原則復員4メートル以上の道路に面していないと、家は建てられません。 理由は消防車が入れないからです。 ところが戦前からの市街地や村落では、４メートル未満の道路がたくさんあります。 そんな4メートル未満の道路のことを指します。 |
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防火地域
（ぼうかちいき）
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都市計画法に基づいて定められるもので、この地域内には、万一火災が起こっても他に延焼しないような建物・工作物を建てなければいけない、というのがその趣旨。 基本的には耐火建築物であること。 平屋または2階建てで、延べ床面積が100平米以下であれば準耐火建築物でもよい。 ただし、延べ面積が50平米以下の平屋建ての付属建物で外壁・軒裏が防火構造になっているもの、高さ2m以下の門や塀などは例外として除外される。 |
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容積率
（ようせきりつ）
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住宅の規模（広さ）に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。 用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、容積率200％の地域で敷地面積150平米の場合［150平米×200％＝300平米］となり、延床面積300平米までの建物が建てられる。 ただし、前面道路が12m以下の場合は、用途地域によって一定の規制を受ける。また、住宅の地下室は条件によって不算入にできる。 |
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既存不適格建築物
（きぞんふてきごうけんちくぶつ）
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建築した時には建築基準法などの法律に適合していたのに、その後の法律や条例の改正、新しい都市計画の施行などによって違法状態になってしまった建築物のこと。 違反建築物とは区別される。そのまま使う分には問題はない。 一定規模以上の建て替えや増改築をする場合は改正後の法律に合わせなければならないので、建物面積が小さくなったり、建築自体ができなくなることもある。 広告にも「再建築不可」などと記載する必要がある。 |
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建築確認申請
（けんちくかくにんしんせい）
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建物を建築するためには、工事にとりかかる前に、その計画の内容が建築基準法や関連法令に適合しているかどうか、都道府県または市区町村の建築主事に申請して、確認を受ける必要がある。これを「建築確認申請」と呼ぶ。 本来は施主が行うものだが、建築士やハウスメーカーなどに代行してもらうのが一般的。 そのための手数料が設計料などに含まれている場合もあるが、別途に請求されることもあるので事前に確認しておこう。 |
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建ぺい率 / 建坪率
（けんぺいりつ）
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住宅の規模（広さ）に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。 用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。 たとえば、建ぺい率60％地域の150平米の敷地には［150平米×60％＝90平米］となり、建築面積90平米までの建物が建てられる。 なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が緩和される措置もある。 |
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準防火地域
（じゅんぼうかちいき）
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火災が発生した場合でも延焼速度を遅くし、市街地の防火に役立てることを目的として指定される地域。 4階建て以上の建物はすべて耐火建築物としなければならないが、3階建て以下の場合は規模によって準耐火建築とすることもできる。 準防火地域内に延べ床面積500平米以下の木造3階建て住宅を建てるときは、外壁や軒裏を防火構造とするなど、主要構造部・開口部に関する一定の基準を満たさなくてはならない。 |
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接道義務
（せつどうぎむ）
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都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないと、建築基準法で定められている。 これを「接道義務」という。 つまり、接道義務を満たしていない土地には、住宅などの建物は建てられないということ。 接道義務違反の土地は、物件広告をする際に「再建築不可」または「建築不可」と表示しなければならない。 周囲に広い空き地があって安全上問題がない場合や二項道路などの例外もある。 |
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市街化区域
（しがいかくいき）
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都市計画区域内ですでに市街地を形成している区域（既成市街地）と、線引きが行われた時点で以後10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた地域を「市街化区域」という。 同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが実施される。 また、一定の開発行為には許可が必要。農地転用許可は不要で、農地委員会への届け出のみで転用可。 |
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市街化調整区域
（しがいかちょうせいくいき） |
都市計画区域内で、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」という。 原則として開発することは禁じられている。 開発や農地転用にも許可が必要。建物は、農林漁業用など限られたものしか許されず、住宅は原則として建てられない。 不動産公取協の表示規約では「市街化調整区域。 宅地の造成及び建物の建築はできません」と16ポイント（約5.6mm）以上の文字で表示することが義務づけられている。 |
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専用使用権
（せんようしようけん） |
共用部分のうち、バルコニーや専用庭など特定の部分について、ある区分所有者が専用で使える権利のこと。 専用使用権があるといっても、勝手にバルコニーを囲ってサンルームにしたり、専用庭に倉庫を作ったりすることは許されない。 避難通路としても利用されるので、住民の共有財産として良好に管理する義務がある。 他に専用使用権に含まれるものとしては、玄関ドアや窓のサッシなどがある。 駐車場は専用使用権の対象にならない。 |
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地役権
（ちえきけん）
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特定の目的を達成するために他人の土地を利用する権利で、当事者の契約によって生じる。 賃借権や地上権を設定することもできるが、公道へ出るための通行権を設定する場合や他人の土地を通らないと給排水管などを本管につなげない場合など、より軽い負担で解決できるような場合に設定される。 権利の種類は所有権などに従属する物権。また、利用する他人の土地を「承役地」、それによって利益を受ける自分の土地を「要役地」という。 |
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通行権
（つうこうけん）
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建物を建てて利用するために、他人の土地を通行する権利のこと。 いくつかの種類があるが、囲にょう地通行権と通行地役権が代表的。前者は、周りをほかの土地に囲まれて公道に出られない袋地の場合に、周囲の土地＝囲にょう地のうち損害の一番少ない場所、つまり公道への最短距離を通行できる権利。 後者は、道路には面しているが、より便利な道筋を使うために、他人の土地を通れるように地役権を設定して通行の権利を確保すること。 |
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囲にょう地通行権
囲繞地通行権
（いにょうちつうこうけん） |
袋地・準袋地の所有者が、公路に出るため他人の土地を通行することのできる権利を言う。 この通行権を有する者は、囲にょう地にとって最も損害の少ないところを選ばなければならないが、必要あるときは通路を開設することもできる。 通行権者は通行地の損害に対して1年ごとに償金を支払わなければならないが、通路開設のための損害に対しては一時に支払わなければならない。土地の分割によって袋地となったときは、袋地の所有者は分割または譲渡された他方の土地のみを通行することができ、その他の土地を通行することはできない。 この場合には、償金を支払う必要はない。 |
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袋地通行権
（ふくろちつうこうけん）
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袋地通行権とは、周囲を他人の土地に囲まれている袋地の、所有者または借地者に対して与えられた、「道路に出るまで他人の土地を通行してよい」という権利のこと。
袋地を囲む土地は「囲にょう地」と呼ばれる。袋地通行権は、囲にょう地の所有者との契約ではなく、袋地に住む人がもともと持っている権利。 だから、囲にょう地の所有者は袋地に住む人に「そこを通らないでくれ」と言うことはできない。袋地ができる原因にはふたつが考えられる。ひとつは土地の分割で、現在の囲にょう地と分けられた場合。もうひとつはもともと囲にょう地とは関係ない事情で袋地になった場合。 前者の場合は、袋地に住む人が通行することで囲にょう地の一部に損害をもたらしても、賠償金を払う必要はない。 しかし、後者の場合、囲にょう地の所有者から求められれば、通行費用を払わなければならないし、その土地の一部に損害をもたらしたときは賠償金などの補償をしなければいけない。 |
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表示登記
（ひょうじとうき）
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建物を新築した場合などに、不動産の登記簿を新たに開設して表題部を設けるための登記。 建物の所在地、種類（使用目的）、構造、床面積、建築時期などを申請書に記載して、建物の図面とあわせて、完成後1か月以内に届け出る必要がある。 申請義務を怠ると10万円の過料が課せられる。 申請を受けると、登記官が現地調査をして表示登記が行われる。 表題部には所有者も記載されるが、所有権を確定するには所有権保存登記が必要。 |
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共有名義
（きょうゆうめいぎ）
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1つの財産を1人で持っている単独所有に対して、1つの財産を複数の人で共同所有することを共有という。 不動産を共有する場合は、共有者それぞれが負担した割合（出資比率）に応じて持ち分（共有持ち分権）を登記する。 これが「共有名義」。共有者は単独で自分の持ち分を第三者に売却することができる。 ただし民法では、住宅を建て替えたり売却するなど、共有物全体の変更や処分の場合には共有者全員の同意が必要とされている。 |
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所有権移転登記
（しょゆうけんいてんとうき）
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土地や中古住宅の売買、贈与・相続などによって所有権が移った時に行う登記のこと。 所有権移転登記をするには、売主と買主連名の登記申請書を提出する。 添付書類は、売買契約書の写し、売主の権利証、印鑑証明書、買主の住所証明書など。 相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書が必要。売買による所有権移転登記の登録免許税は「固定資産税評価額×5％」。 特定のマイホームの場合は税率が0.3％になる軽減措置がある |
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変更登記
（へんこうとうき）
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登記簿の表題部に記載されている土地や建物の表示事項に変更があった場合に行う登記。たとえば、土地の地目に変更があった場合は「土地地目変更登記」。 建物を増改築するなどして、構造・規模や使用目的など物理的な状況が変わった場合は「建物表示変更登記」。 いずれの場合も申請義務があり、変更後1か月以内に登記しないと10万円の過料が課せられる。結婚等で氏名が変わった場合の登記名義人表示変更登記は申請義務がない。 |
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宅地建物取引業法
(たくちたてものとりひきぎょうほう) |
いわゆる宅地や建物などの不動産の取引に関する法律。 1952年制定。 「宅建業法」と略す。 宅建業者＝不動産会社の免許、宅地建物取引主任者の資格、営業保証金、業務などについて定め、宅建業者に誇大広告の禁止、広告開始時期の規制、取引態様（売主・媒介・代理）の明示、重要事項説明の義務などを課している。 |
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第1種住居地域
（だいいっしゅじゅうきょちいき）
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都市計画法で決められた用途地域のひとつ。大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。 床面積が3000平米以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できる。ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可。 税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能。 また、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できない。 |
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敷地延長
（しきちえんちょう）
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旗竿の形状をした宅地のことを敷地延長の土地、略して「敷延（しきえん）」とよんでいます。 建築基準法上、「都市計画区域で建築物を建てる時には、敷地が道路に２m以上接していなければならない」と規定されているため、敷延土地の接道距離も２ｍ以上なければなりません。 接道が２ｍに満たない場合は建築不可となり、その土地単体では宅地としての価値が無い土地になります。しかし２ｍ以上確保されていればそれほど問題もありません。むしろ、延長部分に車を二台駐車できる、道路から引っ込んでいるので静か、価格が割安、などの理由でよく売れるようですし、担保評価も低くありません。 業者は「しきえん」と縮めて使うことがあります。 |
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住宅ローンに関する単語 |
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元金均等返済
（がんきんきんとうへんさい）
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住宅ローンの返済方式の1つで、文字どおり、返済額に占める元金の金額が一定のタイプ。利息のみが変化する。 元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が高く、返済が進むとだんだん低くなる。 後になるほど負担が軽くなるしくみ。 元利均等返済に比べて、元金の減り方が早く、支払利息の総額も少なくなる。たとえば、共働き夫婦などで、収入が多くて余裕があるうちに頑張って返して、後で楽をしたいという人に向いている |
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繰り上げ返済
（くりあげへんさい）
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住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済に充てること。 一部繰り上げ返済と一括返済があり、ともにローンの元金分に充当されるので、その分の利息を支払わなくて済む。 一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額圧縮型」がある。 繰り上げ返済の条件は金融機関によって異なり、手数料も別途必要になる。 |
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住宅ローン控除 |
マイホームを購入する時に住宅ローンを利用すると、所得税から一定額を控除するという制度。 控除額は、2004年末までに入居する場合が6年間で最高150万円。 適用対象には、新築や増改築も含む。 正式な名称は「住宅借入金等特別控除」。 一般に「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」といわれる。 |
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収入合算
(しゅうにゅうがっさん) |
住宅ローンを申し込む際、所定の収入基準をクリアできない場合に同居予定者の収入を合計して計算できるしくみのこと。 金融機関によって収入合算できる人の条件は異なる。 たとえば住宅金融公庫では、次の要件を満たす同居予定者なら申込本人の月収と同額まで合算することができる。 A）申込本人の配偶者や父母・子どもなどの直系親族、婚約者、内縁関係の人 B）連帯債務者になること C）借入申込時の年齢が70歳未満であること。 |
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ステップ返済 |
初めの返済額を抑えて、段階的に返済額を上げていく返済方式。 もともとは、当初5年間の返済額を軽くして6年目以降にアップする形で住宅金融公庫が導入。 一時期「ゆとり返済」という名前で6年目に急激に返済額が上がるしくみに替えたが、批判が多く、2000年度に廃止された。現在は、銀行ローンなどで、返済額の上がるステップ数、金額などを選べる新しい形のステップ返済が登場している。 確実に収入アップが見込める人向き。 |
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ローン契約 |
住宅を購入するときは、金融機関と住宅ローンの借入について契約すること。 正式には「金銭消費貸借契約」という。 以前は連帯保証人が必要だったが、現在は保証会社に保証料を支払う代わりに保証人は不要になった。 ローン契約を申し込む時には、金融機関によって3〜5万円の事務手数料がかかる。契約に当たって、給与証明書や納税証明書など収入を証明するもの、売買または工事請負契約書、登記簿謄本などの書類が必要になる。 |
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元利均等返済
（がんりきんとうへんさい） |
住宅ローンの返済方式の1つで、元金と利息を合計した返済額が一定になるタイプ。 毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になる。ただ、返済が始まった当初は利息の占める割合が高く、返済が進むにつれて利息分が減って元金の割合が高くなる。 元金の減り方が遅いため、初期のころに売却すると、ほとんどローン残債（残っている元金）が減っていない。 |
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自己資金
（じこしきん）
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不動産の取得にかかわる資金の調達手段のひとつで、自分で用意することを自己資金という。 そのほかの資金調達の手段は、金融機関からの借入金や不動産証券化などの場合の出資金がある。 自己資金には、購入代金として使う頭金の他に、税金やローンにかかわる事務手数料、仲介手数料、保険料などの諸費用が含まれる。 自己資金が多いほど借金の返済リスクも減るので、自己資金の割合をどうするかが資金計画を立てる時のポイントになる。 |
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住宅ローン |
住宅を購入する資金として利用できるローンのこと。 別荘やセカンドハウス向けは別の種類になる。大きく分けて民間融資と公的融資2種類。 民間融資は民間の金融機関による融資で、都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、生命保険会社などがある。 公的融資は、住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、自治体融資などがある。 その他に、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もある。 |
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住宅ローン利子の所得控除制度 |
住宅ローンの利子を社会保険料などと同様に所得から控除できる制度。 課税所得金額を引下げることで結果的に納税額を低くできる。 米国では古くからの実績がある。 日本の住宅ローン控除では新たに住宅を取得する人が一定期限内しか優遇を受けられないが、当制度はローン残高がある限り控除を受けられる。 ローン残高が増えるほど減税効果も上がり、ローン返済負担軽減につながる。高額物件取得や二件目の買増しへの促進効果もある。 |
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住宅ローン事前審査 |
通称（事前 / じぜん）、ローン保証会社の保証を受けられるかどうかの判断を正式にローンを申し込む前に調査してもらう。 |
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諸費用
(しょひよう) |
建築費や購入代金の他にかかる費用のこと。 大きく分けると税金関係、ローン関係、保険料関係、手数料関係がある。 税金は印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税など。 消費税は諸費用には含まないのが普通。 ローン関係では事務手数料やローン保証料がある。 保険は団体信用生命保険や火災保険、地震保険など。 この他、登記の際に司法書士に支払う登記代行手数料、仲介会社を通して購入した場合の仲介手数料などがある。 |
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提携ローン |
住宅や別荘、会員権などを販売するときに、不動産会社などが金融機関と提携して、購入者が利用できるようにしたローンのこと。提携ローン以外の民間融資を非提携ローンと呼ぶ。 提携先の金融機関は、銀行の他に生命保険会社、ノンバンクなどがあり、非提携ローンとは金利などの融資条件がやや異なるケースがある。 条件は物件ごとに設定され、広告に内容が表示される。非提携ローンに比べると、手続ききが簡単で融資実行もスムーズに進む。 |
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必要月収
（ひつようげっしゅう）
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住宅金融公庫の収入基準の一つで、毎月返済額の5倍以上の月収があること。 ここでいう月収とは、いわゆる月給とは別で、ボーナスを含む前年度の税込み年収を12か月で割った金額。 たとえば年収600万円なら月収は50万円。 毎月均等払いの返済額が、この5分の1＝10万円以内に収まらなければならない。 返済負担率でいえば20％以内。 なお、財形住宅融資や住宅債券積立者の場合の必要月収は、毎月返済額の4倍以上になる。 |
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返済負担率
（へんさいふたんりつ） |
住宅ローンを借りるときの収入基準のひとつで、年収に対する年間返済額の割合のこと。通常は税込み年収をベースに計算される。たとえば年収600万円で、住宅ローンの年間返済額が120万円の場合、返済負担率は［120万円÷600万円×100＝20％］となる。 都市銀行では借り手の年収の高さに応じて返済負担率の上限を設定している。 住宅金融公庫では原則として20％以内。 一般に税込み年収の25％以内が望ましいとされる。 |
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ローン保証料 |
住宅ローンを借りるときに、連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公的保証機関に連帯保証をしてもらうために支払うものをローン保証料という。 借入金額と返済期間によって金額が変わり、長期返済になるほど保証料は高くなる。 支払はローン契約時の一発払い。 借り入れた人が返済できなくなった場合に、これらの保証機関などが代位弁済するが、債務が免除されるわけではなく、保証機関などから引き続き返済を求められる。 |
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ローン特約 |
予定していた条件で融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項。 内容は「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの前金を無利息で返還する」など。 具体的な金融機関名、借入金額、年利、そのほかの返済条件等を明記することが重要。 ローン特約がなかったり、あいまいな表現にしておくと、別の高金利の融資をあっせんされ契約せざるを得ない状況になるおそれもある。 |
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属性 (ぞくせい) |
貴方のステータス。 所属企業と年収のランク付け。 |
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税金 |
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住宅取得資金贈与の特例 |
住宅を購入するための資金として実の父母や祖父母から援助を受けた場合に、贈与税を軽減する制度のこと。 正確には「住宅取得資金等の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例」。 住宅取得資金のうち1500万円までの部分について「5分5乗方式」という方法で税額を計算することで、通常の贈与税より安くなる。なお、この特例を受けた翌年から4年間に贈与を受けた分については、通常の贈与税よりも高い税額になることに注意。 |
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譲渡所得
(じょうとしょとく) |
資産を譲渡した時に得られた利益のこと。 不動産などの売却（譲渡）価格そのものではなく、そこから一定の経費を差し引いた後に利益が残った場合に「譲渡所得」という。 もし経費を引くとマイナスになる時は「譲渡損失」。 譲渡所得には取得後の期間による長短の区分があり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以内なら短期譲渡所得になる。 譲渡所得から特別控除を除いた部分に課税される。 |
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贈与税の配偶者控除
（ぞうよぜいのはいぐうしゃこうじょ）
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贈与税の基礎控除は年間110万円。 長年連れ添った夫婦の間で、住宅そのものや住宅取得資金の贈与があった場合には、通常の基礎控除に加えて最高2000万円までの配偶者控除が受けられる。 適用条件は（1）夫婦の婚姻期間が20年以上であること（2）国内にある居住用不動産とその取得資金の贈与であること（3）贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与財産に居住し、その後も引き続き居住する見込みがあることなど。 |
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登録免許税
（めんきょとうろくぜい）
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所有権を登記する時などにかかるのが登録免許税（国税）。 登記の種類によって税率が決まっている。不動産の取引にかかわるのは、新築住宅を買ったり新築した時の所有権保存登記、土地や中古住宅を買ったり相続した時などの所有権移転登記、住宅ローンを借りた時の抵当権の設定登記などがある。 各税率は別表の通り。 マイホームの特例もある。 法務局などの登記所に申請する時に支払うが、手続きは司法書士に代行してもらうのが一般的。 |
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都市計画税
(としけいかくぜい) |
固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の不動産の所有者にかかる税金。 ただ、課税対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られる。 税率は最大0.3％。ほとんどの市区町村はこの制限税率で課税しているが、中には低い税率を適用しているケースもある。 住宅用地については固定資産税と同じく評価減がある。 建物の軽減は全国的にはないが、東京23区など自治体によって独自の特例を設けていることもある。 |
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印紙税
（いんしぜい）
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不動産売買契約や借地権の設定契約、工事請負契約、ローン契約などの契約書を作成するときに、取引金額に応じて課税される。 作成した契約書1通ごとに所定の印紙をはりつけて、消印することで納税する。 いわゆる領収書の印紙も同じ。 納税の義務は契約の当事者双方にあり、不動産取引では2通作ってそれぞれ折半するのが一般的。 印紙税を納めなくても契約の効力には何ら影響しないが、納税しないと印紙税法上の罰則がある。 |
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住宅資金特別控除の特例 （じゅうたくとくべつこうじょのとくれい） |
65歳以上の親から20歳以上の子への贈与について、2500万円までは贈与税をかけずに相続時に一括精算する「相続時精算課税制度」の特例措置のひとつ。 2005年12月末までに、住宅取得やリフォームに充てる資金を贈与する場合は、非課税枠を3500万円まで拡大する。 また、65歳未満の親からの贈与にも適用される。 ただし、550万円まで無税で贈与できる「住宅取得資金贈与の特例」と併用することはできない。 |
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譲渡税
（じょうとぜい） |
税法上は「譲渡税」という名称はない。譲渡所得に対して所得税と住民税がかかるが、不動産の場合は通常の所得税・住民税とは別の分離課税になり、税率も違う。 このため不動産の譲渡所得にかかわる税金として、一般に「譲渡税」または「譲渡所得税」と呼んでいる。 また、別表のように長期譲渡所得と短期譲渡所得では課税方法が異なり、所有期間が短いほうが税率が高くなっている。なお、マイホームを売った時には各種の特例がある。 |
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贈与税
（ぞうよぜい）
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年間110万円を超える現金や不動産などの財産を、個人から無償で貰った時に課税される国税。 この個人の中には、他人に限らず親子や夫婦間の贈与も含む。 税額は、1年間にもらった財産を合計した価額から110万円の基礎控除を差し引いた課税価格に対して、超過累進税率（別表）を掛けて計算する。不動産の価格は相続税評価額。 マイホームにかかわる贈与については「住宅取得資金贈与の特例」や「配偶者控除の特例」がある。 |
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不動産取得税
（ふどうさんしゅとくぜい） |
不動産を取得した人に課税される都道府県税。 この場合の「取得」には、購入した場合だけでなく、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれる。 ただし、相続や法人の合併等による取得は非課税。 本来は申告納税が原則だが、申告しなくても所有権を登記すると都道府県税事務所から納税通知書が送られてくる。不 動産取得税の課税標準は固定資産税評価額。 標準税率は4％。 住宅の取得には軽減措置がある。 |
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契約に関する単語 |
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一般媒介契約
（いっぱんばいかいけいやく）
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媒介契約の一種で、複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもの。 並行して依頼している業者にほかの業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」がある。 一昔前は媒介契約といえば「非明示型」が多かった。 自分で発見した相手と取引することも可能。 売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがあるが、業者側から見るとほかの業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠ける面がある。 |
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買戻し
（かいもどし）
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一度売却した不動産でも、売主が一定期間以内に売却代金と契約にかかわる費用を買主に返還することで取り戻すことができる制度。 民法で規定されている。 所有権移転登記と同時に「買戻し特約」を登記することで効力が発生する。 売主が買戻し権を行使できる期間は最長10年以内。期間を定めなかったときは5年以内で、更新はできない。買戻し特約のついた不動産を転売した場合、買い受けた購入者にも買戻し権を行使することができる。 |
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専任媒介契約
（せんにんばいかいけいやく）
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媒介契約の一種で、仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式。 自己発見取引は可能。 依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録して登録済み証を交付しなければならない。 また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられており、一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。有効期間は3か月以内。 |
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買い換え特約
（かいかえとくやく）
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買い換えで先に購入物件を決めた場合、残金決済までに自宅が売れなければ代金の支払いができない。 そんなケースに備えて、購入物件の売買契約書に「予定の期日までに自宅が○○万円以上で売れない場合は、契約を白紙撤回する」旨の特約条項を入れること。 予定の期日と金額を明記しておくことがポイント。 売主にとっては売却の時機を逸するなどのリスクになるので、必ずしも同意してくれるとは限らない。 双方の話し合いで決める。 |
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瑕疵
（かし） |
取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のこと。 いわゆる欠陥、キズモノを意味する法律用語。故意の手抜き工事でなくても瑕疵（かし）が発生する場合があるが、入居者の使用上のミスによる故障や経年変化による劣化は瑕疵とはいえず、その区別は必ずしも明確ではない。 欠陥トラブルが起きた時も瑕疵か否かの認定が難しい。 また、売買契約で買主の知り得ない隠れた欠陥があった場合のように法律上の瑕疵もある。 |
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公正証書
(こうせいしょうしょ) |
当事者間で作成した書面が、特定の日付に確かに作成されたものであることを公務員の公証人が証明したもの。 裁判所や法務局の近くにある公証人役場で作成され、公的な証拠能力が高い。 ローン契約書・賃貸借契約書・遺言書などに使われる。 金銭債権については、強制執行認諾文言（強制執行を受けても異議がない旨の執行受諾約款）が入っている公正証書であれば、直ちに強制執行することも可能（土地・建物の差押えは除く）。 |
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専属専任媒介契約
(せんぞくせんにんばいかいけいやく) |
専任媒介契約のバリエーションの一種で通称（専任 - せんにん）。 依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できない。自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。 契約期間は3か月以内。依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなる。 契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構（レインズ）に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけ。 媒介契約の中でもっとも速やかな成約が期待できる。 |
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売買契約
（ばいばいけいやく）
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買主が購入申し込みをして売主が承諾すれば売買契約が成立する。 口約束でも法的に問題ないが書面にするのが普通。 不動産会社と取引する場合は、売買契約の前に重要事項説明が義務づけられている。 大切な事柄はその段階で事前にチェックする。 売買契約の際には、所有者や土地・建物の面積などが登記簿の内容と違いがないか、手付金など前金の金額や性格、代金の支払い方法や引き渡しの時期など、納得した上で署名なつ印すること。 |
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持ち分 |
複数の人で土地や建物の所有権を共有している場合に、一人当たりに割り当てられた権利のことを持ち分（共有持ち分。借地権の場合は準共有）という。 一般の個人が購入するマンションでは、建物の共用部分や敷地については共有持ち分。 一戸建てで周辺住民との共有の私道がある時も、持ち分が関係してくる。単独の所有権とj共有持ち分の場合では、不動産にかかわる税金についても、扱いが異なるので注意が必要。 |
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金消契約
（きんしょうけいやく）
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正式には金銭消費貸借抵当権設定契約といい、略して「金消契約 / きんしょう」と呼びます。 一般的にマンションや建売住宅の購入では売買契約、注文住宅やリフォームでは工事請負契約を締結した後、住宅ローンを利用する場合に必要な融資に関する契約です。
新築マンションでは入居説明会や敷地内駐車場の抽選などを行う際に、同日にまとめて金消契約も行います。
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実行（じっこう）
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ローン（融資）が実行される日。 |
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その他よく出る単語 |
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個人信用調査
（こじんしんようちょうさ）
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通称、個信（こしん）： 消費者金融の健全かつ円滑な推進を図るため、昭和48年以降各地の銀行協会内に設置された個人信用調査機関である。 同センターには、借入人の借入金額、借入日、最終返済日、ローンの種類等、借入日から全額返済後5年間、また、返済を遅延したとき、保証提携先、保険業者等第三者から代位弁士を受けたとき等の事実についても、その事実が発生した日から5年間、個人信用情報センターに登録される。 同センターに加盟している会員は、それぞれ都市銀行・地方銀行・信託銀行・長期信用銀行・第二地方銀行・信用金庫・銀行系のクレジット会社・信用保証会社等である。 |
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指し値 / 差し値
（さしね） |
買主が希望する購入価格。 売主が売却希望価格を譲歩して、買主の購入希望価格に下げること、またはその価格交渉をも意味します。通常、双方の媒介業者間で交渉・調整が行われ、最終的な売却価格（出し値）が決定します。 いわゆる価格交渉。 |
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先物（さきもの） |
不動産流通機構での公開前に、業者から流される物件情報のうち、その業者が直接媒介依頼を受けた物件ではなく、別に依頼を受けた業者が存在する物件およびその情報のことで、物件紹介業者の先に他の業者が存在することから、こう呼ばれます。 |
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物元
（ぶつもと）
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不動産物件の売り主・不動産物件の出元（でもと）を物元または元付け業者と言ったりします。 または売り主から媒介の依頼を受けた業者を指して言います。 |
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満額（まんがく） |
不動産業界の場合普通は、値引き無しの販売価格の事をさします。 |
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買い上げ（かいあげ） |
指し値無しの満額で物件を購入する事をさします。 |
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